L'assurance-vie et l'immobilier forment l'un des duos les plus efficaces en investissement en France. Cette combinaison séduit de plus en plus d'épargnants : elle permet de faire rimer assurance-vie et investissement immobilier : accéder à la pierre-papier sans les contraintes habituelles de gestion, tout en profitant de la fiscalité avantageuse de l'enveloppe assurance-vie.
Concrètement, il existe deux façons d'utiliser son assurance-vie avec l'immobilier :
Deux approches bien distinctes, avec leurs avantages et leurs limites.
Lorsque vous souhaitez intégrer de l'immobilier dans votre contrat d'assurance-vie, vous n'achetez pas un bien en direct. Vous investissez dans des supports, appelés unités de compte immobilières, qui permettent d'accéder à des parcs immobiliers diversifiés sans acheter un appartement ou un local en propre.
Trois grandes familles de supports existent :
Vous achetez des parts d'une société qui détient et gère un parc immobilier (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel). Les loyers collectés sont redistribués aux porteurs de parts. C'est le support d'investissement immobilier le plus répandu en assurance-vie.
Proches des SCPI dans leur principe, mais avec une poche de liquidité obligatoire (au moins 10 % d'actifs financiers). Ils sont généralement moins exposés à l'immobilier pur qu'une SCPI.
Des fonds qui investissent dans l'immobilier physique et/ou dans des parts de SCPI ou d'OPCI. Ils offrent une gestion flexible et sont souvent proposés en unités de compte dans les contrats d'assurance-vie.
Dans tous les cas, ces supports présentent un risque de perte en capital. Le capital et les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution des marchés immobiliers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
💡 Bon à savoir : contrairement à l'immobilier en direct, ces supports ne nécessitent aucune gestion de votre part. Pas de locataire à gérer, pas de travaux à financer, pas de passage chez le notaire.
Non. Un bien immobilier physique ne peut pas être logé dans un contrat d'assurance-vie.
Cette question revient souvent, et la réponse est claire : vous ne pouvez pas transférer la propriété d'un appartement ou d'une maison dans votre contrat d'assurance-vie.
Ce que vous pouvez faire, en revanche, c'est investir dans des supports qui détiennent eux-mêmes de l'immobilier, comme les SCPI, OPCI ou SCI décrites ci-dessus.
La distinction est importante : vous devenez propriétaire de parts d'une société, pas d'un bien immobilier en propre. C'est ce qu'on appelle la pierre-papier : un accès à un patrimoine immobilier diversifié, sans gestion directe ni passage chez le notaire.
Tous les contrats d'assurance-vie ne proposent pas de supports immobiliers et la qualité de l'offre immobilière peut varier d'un contrat à l'autre. Les contrats bancaires classiques sont souvent limités sur ce point et proposent souvent des fonds immobiliers maison.
Les contrats distribués par des courtiers en ligne offrent généralement un accès plus large et plus qualitatif.
C'est le cas du contrat Basalt Life, qui propose un accès à :
Ces supports ont été sélectionnés pour leur qualité de gestion, leur diversification sectorielle et géographique, et l'absence de frais d'entrée qui pèsent souvent lourdement sur la performance de la SCPI.
Par ailleurs, les frais de gestion sur unités de compte du contrat Basalt Life s'élèvent à 0,45 % par an, parmi les plus bas du marché.
💡 Bon à savoir : avant d'ouvrir un contrat, vérifiez impérativement la liste des supports immobiliers disponibles et leurs frais de souscription. Deux contrats peuvent proposer les mêmes SCPI avec des conditions très différentes.
L'un des atouts majeurs de l'investissement en SCPI via une assurance-vie tient à la fiscalité.
En détenant vos SCPI en direct, les revenus locatifs issus d'immeubles situés en France sont imposés chaque année au barème progressif de l'impôt sur le revenu (jusqu'à 45 %) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une taxation pouvant dépasser 60 % pour les contribuables les plus imposés.
Via l'assurance-vie, ces revenus capitalisent dans votre contrat sans imposition annuelle.La taxation n'intervient qu'au moment d'un rachat (retrait), et bénéficie alors du régime fiscal de l'assurance-vie :
La fiscalité de l'assurance-vie dépend de la situation personnelle du souscripteur et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer.
Enfin, l'assurance-vie offre un avantage successoral considérable par rapport à la détention de SCPI en direct.
Un bien immobilier ou des parts de SCPI détenues en direct intègrent la succession classique : ils sont soumis aux droits de succession au barème de droit commun, qui peuvent atteindre 45 % en ligne directe au-delà des abattements légaux.
Via l'assurance-vie, les capitaux transmis aux bénéficiaires désignés échappent à la succession : chaque bénéficiaire profite d'un abattement de 152 500 € sur les versements effectués avant 70 ans, puis d'une taxation plafonnée à 20 % jusqu'à 852 500 €.
Pour tout patrimoine immobilier destiné à être transmis, loger ses SCPI en assurance-vie plutôt qu'en direct peut donc représenter une économie fiscale très significative.
La fiscalité de l'assurance-vie dépend de la situation personnelle du souscripteur et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer.
Investir en SCPI via une assurance-vie revient à cumuler deux niveaux de frais : ceux de la SCPI elle-même et ceux du contrat d'assurance-vie.
Ces frais cumulés peuvent peser significativement sur la performance nette de votre investissement. Les frais applicables au contrat et aux unités de compte sont détaillés dans la documentation contractuelle. Il est recommandé d'en prendre connaissance avant toute souscription.
💡 Bon à savoir : choisir une SCPI sans commission de souscription permet d'investir 100 % de votre capital dès le départ, sans "trou" à combler avant de commencer à performer.
Deux subtilités moins connues méritent votre attention avant d'investir en immobilier via une assurance-vie.
De nombreuses SCPI investissent en dehors de la France, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne, etc. Or, ces pays prélèvent à la source une retenue fiscale sur les loyers potentiels distribués (souvent entre 5 % et 25 % selon les conventions fiscales).
Cette retenue est prélevée avant même que les revenus n'arrivent dans votre contrat. Autrement dit, le taux de distribution affiché par la SCPI est brut de fiscalité locale mais net de celle-ci en pratique dans votre contrat : vous ne pouvez pas récupérer cette retenue étrangère, même si votre enveloppe assurance-vie vous protège de la fiscalité française.
La performance réelle que vous capitalisez est donc nette de cette fiscalité étrangère.
Tous les contrats d'assurance-vie ne reversent pas 100 % des loyers encaissés par les SCPI à leurs assurés. Certains assureurs conservent une partie des revenus produits par les unités de compte immobilières, parfois au titre de frais supplémentaires non affichés explicitement, parfois via un mécanisme de lissage des rendements.
Avant de souscrire, vérifiez que le contrat s'engage à reverser l'intégralité des revenus générés par ces supports d'investissement. C'est le cas du contrat Basalt Life, où les loyers des SCPI sont intégralement reversés à l'assuré.
Beaucoup d'assureurs plafonnent la proportion de votre encours pouvant être investie en immobilier (SCPI, OPCI, SCI). Selon les contrats, cette limite peut être fixée à 30 %, 40 % ou 50 % du contrat.
Concrètement, si vous souhaitez placer une part significative de votre épargne sur des supports immobiliers, vous pourriez vous heurter à un blocage technique. Vérifiez ce plafond avant de souscrire, surtout si l'immobilier constitue votre axe d'investissement principal.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital.
Peu d'épargnants le savent : votre assurance-vie peut vous aider à financer un achat immobilier sans pour autant toucher à votre épargne. C'est le principe du nantissement.
Concrètement, vous mettez votre contrat d'assurance-vie en garantie auprès de la banque, en échange d'un prêt immobilier. La banque dispose ainsi d'une sécurité en cas de défaut de paiement.
De votre côté, votre épargne continue de fructifier pendant toute la durée du crédit immobilier : vous ne rachetez rien, vous ne perdez pas l'antériorité fiscale de votre contrat. C'est une alternative intéressante aux garanties classiques (caution, hypothèque).
Le nantissement de votre assurance-vie est encadré par un contrat entre vous, la banque et l'assureur.
💡 Bon à savoir : le nantissement est particulièrement pertinent si votre épargne est investie sur le fonds en euros. La banque aura davantage confiance dans une garantie dont la valeur ne peut pas baisser (capital garanti par l'assureur, hors frais de gestion).
La question revient souvent, et la réponse honnête est : cela dépend de votre situation personnelle. Ces deux placements ne s'opposent pas vraiment, ils répondent à des logiques différentes.
L'immobilier locatif en direct génère des revenus réguliers et bénéficie d'un effet de levier via le crédit. Mais il implique une gestion active, des contraintes réglementaires croissantes (notamment sur les DPE depuis 2025), une fiscalité souvent lourde, et une liquidité limitée.
L'assurance-vie, elle, offre souplesse, fiscalité avantageuse après 8 ans, et transmission optimisée. Elle peut aussi inclure de l'immobilier via les SCPI et SCI, sans les contraintes de gestion locative directe.
Le principal point de vigilance reste la superposition des frais. Frais de gestion de la SCPI (sur les loyers), frais de gestion du contrat d'assurance-vie (sur l'encours), et éventuellement commission de souscription : ces couches s'additionnent et réduisent la performance nette de votre investissement.
Avant d'investir, calculez le coût total annuel et comparez-le à la performance brute annoncée. Un taux de distribution brut de 5 % peut descendre à 3,5 % net une fois l'ensemble des frais pris en compte.
C'est pourquoi le choix d'un contrat avec des frais de gestion sur unités de compte faibles (comme Basalt Life) et l'orientation vers des SCPI sans commission de souscription font une vraie différence en termes de gain net sur le long terme.
L'assureur garantit certes la liquidité de votre contrat d'assurance-vie, mais cette garantie a ses limites. En cas de rachats massifs simultanés de la part de nombreux assurés, l'assureur peut temporairement restreindre les rachats sur ces supports d'investissement.
Pour un investisseur souhaitant sortir rapidement, la revente des parts n'est pas aussi instantanée qu'il pourrait le croire. Ce scénario est rare, mais il s'est déjà produit lors de crises de marché.
Par ailleurs, rappelons que les SCPI, comme tout placement immobilier doit s'envisager sur le long terme : l'horizon recommandé est d'au moins 8 ans. Ne placez pas en SCPI des sommes dont vous pourriez avoir besoin rapidement.
L'immobilier est un placement long terme.
Intégrez ces supports dans une allocation globale diversifiée, aux côtés du fonds en euros pour la partie sécurisée et d'autres unités de compte pour la partie dynamique.
C'est l'un des avantages des contrats multisupports : vous pouvez combiner sécurité et dynamisme dans la même enveloppe.
Investir sur des unités de compte comporte un risque de perte en capital. Le capital et les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution des marchés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
L'assurance-vie reste l'un des meilleurs supports d'investissement pour accéder à l'immobilier sans les contraintes du locatif en direct. Pour tout épargnant souhaitant optimiser son épargne sur le long terme, c'est une enveloppe à privilégier. Elle cumule fiscalité allégée, transmission optimisée et liquidité garantie par l'assureur.
Pour autant, elle n'est pas exempte de pièges : frais cumulés, fiscalité étrangère sur les SCPI européennes, qualité variable des catalogues selon les contrats. Pour tout investisseur averti, la revente des parts et la liquidité encadrée restent deux points de vigilance essentiels.
Notre avis : l'assurance-vie et l'immobilier forment une combinaison pertinente, surtout pour les épargnants fortement imposés ou soucieux de transmettre leur patrimoine dans de bonnes conditions.
La clé est de bien choisir son contrat, en privilégiant des frais faibles, une sélection de SCPI sans commission de souscription et un assureur qui reverse 100 % des loyers.
Non. Vous ne pouvez pas loger un bien immobilier physique dans un contrat d'assurance-vie.
En revanche, vous pouvez investir dans des supports collectifs (SCPI, OPCI, SCI) qui détiennent eux-mêmes de l'immobilier.
Ces supports sont intégrés sous forme d'unités de compte dans votre contrat d'assurance-vie. Vous devenez propriétaire de parts d'une société, pas d'un bien en propre.
En règle générale, non. L'assurance-vie est hors succession : les capitaux transmis aux bénéficiaires ne transitent pas par la succession classique et ne passent donc pas par le notaire. Les bénéficiaires désignés reçoivent directement les fonds de l'assureur.
Il existe des exceptions :
Un notaire peut aussi intervenir si la clause bénéficiaire a été déposée chez lui.
Plusieurs critères sont à prioriser :
Le contrat Basalt Life répond à ces critères : frais de gestion UC à 0,45 % par an, 0 % de frais de versement et d'arbitrage, et une sélection de SCPI sans commission de souscription (Iroko Zen, Iroko Atlas, Remake Live, Mistral Sélection, Eden) ainsi que des SCI (Iroko Zen, Iroko Next).
La fiscalité de l'assurance-vie dépend de la situation personnelle du souscripteur et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer.
Non. L'assurance-vie n'est pas obligatoire pour acheter un bien immobilier. Elle ne doit pas être confondue avec l'assurance emprunteur, qui, elle, est systématiquement exigée par les banques pour accorder un prêt immobilier. L'assurance emprunteur couvre le remboursement du crédit en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail.
L'assurance-vie est un produit d'épargne distinct : vous y versez des primes qui fructifient sur des supports au choix (fonds en euros, unités de compte).
Elle peut toutefois jouer un rôle dans votre projet immobilier, notamment via le nantissement : votre contrat sert de garantie à la banque, ce qui peut vous aider à obtenir un meilleur taux ou à éviter une hypothèque.
C'est l'une des différences les plus importantes entre ces deux placements.
Un bien immobilier entre dans la succession classique : il est intégré à l'actif successoral, soumis aux droits de succession selon le barème en vigueur et partagé entre les héritiers selon les règles légales ou testamentaires.
L'assurance-vie, en revanche, est en principe hors succession. Les capitaux sont transmis directement aux bénéficiaires désignés dans le contrat, sans passer par la succession ni par le notaire.
En résumé : l'immobilier en direct est soumis aux droits de succession, l'assurance-vie les contourne largement, ce qui en fait un outil de transmission patrimoniale particulièrement efficace.
La fiscalité de l'assurance-vie dépend de la situation personnelle du souscripteur et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer.
Lorsqu'on utilise l'assurance-vie pour investir dans l'immobilier, plusieurs pièges méritent une attention particulière :
Non, il est impossible de loger un bien immobilier physique, une maison, un appartement ou un local commercial, dans un contrat d'assurance-vie. L'assurance-vie est une enveloppe financière, pas un registre foncier : elle accueille des capitaux investis sur des supports financiers, jamais des actifs tangibles détenus en direct.
Ce que vous pouvez faire en revanche, c'est exposer votre contrat au secteur de l'immobilier via des fonds comme les SCPI ou les SCI, accessibles en tant qu'unités de compte. La liquidité relative offerte par ce biais reste un atout majeur par rapport à la détention directe d'un bien, dont la revente peut prendre plusieurs mois.
Si votre objectif est d'intégrer un bien existant dans une stratégie de transmission, d'autres outils juridiques, comme la donation ou la SCI familiale sont à envisager avec un notaire.
Entre immobilier et assurance-vie, l'assurance-vie s'impose clairement comme l'outil le plus efficace pour la transmission, grâce à son abattement de 152 500 € par bénéficiaire sur les versements effectués avant 70 ans. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre jusqu'à 610 000 € sans aucun droit à payer.
L'immobilier en direct, lui, supporte des droits de succession pouvant atteindre 45 % au-delà de certains seuils, sans compter les frais de notaire liés au partage.
La stratégie gagnante dépend toutefois de votre patrimoine global. Si vous détenez déjà un bien immobilier, ouvrir une assurance-vie en complément de l'immobilier permet d'équilibrer la transmission entre héritiers sans contrainte de liquidité. À l'inverse, un bien immobilier offre une valeur tangible que certains héritiers préfèrent recevoir en nature.
